Nekilnojamojo turto rinkoje – aktyvus metas. Naujų būstų statytojai džiaugiasi graibstomais dar nerealizuotais objektais ir fiksuoja sudarytų sandorių rekordus. Pardavimų kreivė kyla ir žemės sklypų rinkoje.

Registrų centro duomenimis, 2020 m. iš viso įregistruota 63,7 tūkst. sklypų pirkimo-pardavimo sandorių. Tai yra 1,2 proc. daugiau nei 2019 metais, kai įregistruota beveik 63 tūkst. žemės sklypų sandorių. Ypatingu aktyvumu išsiskyrė metų pabaiga – vien tik per 2020-ųjų gruodžio mėnesį įregistruota 6,3 tūkst. sklypų sandorių ­– tai yra, 2 proc. daugiau nei 2019 metų gruodį ir 13 proc. daugiau nei praėjusių metų lapkritį.

Kodėl neverta sklypo pirkti paskubomis, į ką būtina atsižvelgti renkantis vietą būsimam namui ir kaip išvengti brangiai galinčių kainuoti klaidų? Esminius punktus dėlioja architektas Andrius Dirsė.

Dokumentai

Žemės sklypo dokumentai turėtų būti tvarkingi. Idealu, jei atlikti ir kadastriniai matavimai. Atkreipkite dėmesį į nekilnojamo turto išrašą ir žemės sklypo planą. Šiuose dokumentuose nurodyti pagrindiniai apribojimai. Pvz., ar nekilnojamas turtas nėra įkeistas, ar sklype nėra servitutų, kas reiškia, kad nurodyto sklypo dalyje yra pravažiavimas ir juo galės naudotis visi, taip pat – tinklų apsaugos zonos, vandens telkinių apsaugos juostos, miško paskirties zona. Minėtose zonose namo statyti negalėsite.

Vienas svarbiausių kriterijų renkantis sklypą – paskirtis. Sklypo paskirtis turi atitikti jame numatytą veiklą. Tarkime, miško paskirties sklype pasistatyti namo nepavyks, o žemės ūkio paskirtie sklypuose pastatus gali statyti tik turint ūkininko pažymėjimą ir prieš tai suformavus ūkininko sodybos zoną.

Aplinka

Aplinka – plati sąvoka. Tai – kaimynai, gatvė šalia sklypo, greta esantys miškai, vandens telkiniai. Aplinka gali būti net ir kelias nuo sklypo iki darbo ar miesto centro. Kuo daugiau aplink matomų objektų džiugina akį, tuo sklypas yra geresnis.

Komunikacijos

Komunikacijų buvimas ar jų trūkumas turi tiesioginę įtaką sklypo kainai. Atsivesti komunikacijas iki sklypo gali būti labai brangu. Dažnu atveju, gali tekti įsirengti vietinius tinklus (vandens gręžinį, nuotekų valymo įrenginius). Tokiu atveju, jas teks prižiūrėti ir aptarnauti. Atsiradus centralizuotoms komunikacijoms, pagal išduotas sąlygas vartotojas bus priverstas prisijungti prie jų ir dalis investicijų tiesiog neatsipirks.

Infrastruktūra

Kažkada su kolegomis juokavome, kad miesto teritoriją reikėtų nustatinėti pagal įrengtą infrastruktūrą. Jei jūsų sklypas yra miesto teritorijoje, bet į jį veda 3 km nevalomo žvyrkelio, be šaligatvių, apšvietimo ir komunikacijų, jausitės tarytum gyvendami vienkiemyje.

Forma ir orientacija

Sklypo orientacija yra labai svarbi, bet vienareiškmiško, visiems atvejams tinkančio atsakymo, nėra. Teisingą sklypo orientaciją dažniausiai lemia faktorių visuma: privažiavimas, kaimyninis užstatymas, reljefas, atsiveriantys vaizdai. Žiūrint į pasaulio kryptis, vertingiausia yra pietūs ir vakarai. Į jas visuomet norisi atsukti svetainės, kambarių langus bei kiemą.

Dažniausia sklypo forma – stačiakampis, bet specialistai puikiai gali „suvaldyti“ ir trikampį ar L formos sklypą.

Kaimynystė

Būtina pasidomėti platesne sklypo kaimynyste: šalia esančiais fabrikais, oro uostais, logistikos centrais. Tačiau svarbiausiai – gretimi, besiribojantys sklypo kaimynai. Prieš apsisprendžiant pirkti labai svarbu asmeniškai susipažinti su kaimynais ar bent susirinkti minimalios informacijos apie juos.

Gruntas, reljefas

Gruntas turi didelę įtaką pastato pamatų, rūsio ar sodinamų augalų pasirinkimui, tačiau be geologinių tyrimų grunto sudėtį nustatyti sunku. Vienas iš patarimų – pasitarti su kaimynais. Pasiklausinėti, kokio tipo jų namų pamatai, ar rūsiuose nesirenka drėgmė.

Išraiškingas reljefas gali būti ir teigiama ir neigiama sklypo savybė. Pliusas tas, kad esant nelygiam reljefui galima suprojektuoti netradicinio išplanavimo statinį, o tankus gretimas užstatymas atrodys ne toks užgožiantis ir galėsite mėgautis gražia perspektyva.

Neigiama pusė – brangesnės statybos, sunkesnis privažiavimas žiemą, galimos problemos su nuotekų komunikacijoms, esant blogai orientacijai ir nuolydžiui (šiaurinis nuolydis) į sklypą gali patekti mažiau saulės šviesos.

Perspektyvos

Verta pasidomėti gretimų teritorijų perspektyvomis: aplinkkeliais ir planuojamomis gatvėmis, rengiamais detaliaisiais planais. Bendruosius planus su pažymėtomis teritorijomis ir jų naudojimo pobūdžiu, galima rasti kiekvienos savivaldybės tinklapyje.

Atidžiai įvertinkite nekilnojamo turto vystytojų pažadus apie ateityje turinčius atsirasti kelius ir tinklus, komunikacijas. Tokie įsipareigojimai su terminais ir konkrečiomis detalėmis turi būti numatyti pirkimo-pardavimo sutartyje.

Emocinis momentas

Kaip gyvenime, taip ir renkantis sklypą, svarbu nepasikliauti pirmu įspūdžiu, bet įvertinti visus veiksnius ir išgirsti nuomonę iš šalies. Galima pasitarti su pažįstamais arba projektuotojais. Daugelis projektuotojų teikia ir konsultavimo paslaugas.

Vizija

Prieš perkant sklypą, nebūtina detaliai įsivaizduoti jame stovėsiančio namo, bet svarbu nusistatyti savo poreikius. Pagal įstatymą, prieš pradedant projektuoti, užsakovas turi pateikti projektavimo užduotį, kurioje numatomai pagrindiniai reikalavimai: aukštų skaičius, rūsys, garažas, kambarių skaičius, kiti jums svarbūs dalykai.

Kaina

Kaip galima suprasti iš aukščiau išvardintų punktų, pardavėjų nurodoma kaina nebūtinai reiškia, kad ji galutinė. T.y., gali tekti papildomai tvarkyti dokumentus, keisti paskirtį, rūpintis komunikacijomis ir pan.